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    时间:2019-01-04
     

    在井喷供应和销售难度的共同作用下,2018年的在线签约创下历史新低。提供数量有限的竞争室占据房地产市场的一半甚至更加困难。

    截至目前,北京已进入31个市场竞争市场,一般项目在线签约率仅为30%至40%。据估计,在一年左右的时间内,进入市场的有限竞赛室数量将高达50,000套。 2019年,北京有限竞赛室项目几乎进入了生死攸关的秋天。

    对于管理层来说,如果说有必要调整有限竞争室的供给结构来改变市场供需错位的现状,还需要进行论证;对于开发者来说,它已经投入到有限的竞争室中,定位,融资,规划,建设等是一系列重新认识和定位的关键时刻。

    去化依旧艰难

    “今天很少有客户来看房子,过去几天也有更多。”北京商报记者在元旦假期期间告诉记者,当时他正在看房子待售。

    记者在售楼处看到,当天下午4点,售楼处还有很多顾客看房间,这与市场的印象并不矛盾。

    “我们的房地产是周边项目中最畅销的,开盘销售率已达到50%。”销售人员进一步介绍了北京商报记者。

    “现场很热闹,但你的在线签约率不高?”记者表示怀疑。 “房地产网络标志不是那么快,无法反映真实的销售情况。当然,许多客户在下订单时仍有点犹豫不决,仍有一些观望态度。”销售人员告诉记者。

    “有一些有限的房地产开发,所以看看它,不要担心,毕竟,只是买房资格,也许更合适。无论如何,政府设定了最高价格,并不害怕它会再次上升。“记者说。 “有人看房子,但没有多少人买房。这也是北京房地产市场的一个独特现象,”一位机构官员表示。

    作为知名营销人士,北京城建房地产销售管理部部长卢波表示,2018年可以说是北京房地产市场发生了质的变化。作为房地产营销的资深人士,他经历了多年的调控。他相信自己必须对调控经验有更多的控制权。后来,他觉得越来越错了。他之前的预测经历了一次非常大的变化。很难将各种营销策略转化为销售率,这使得他没有无能为力的感觉。

    一线销售人员的无助在数据中更加切合实际。

    根据中原房地产研究所发布的统计数据,截至目前,北京房地产市场供应4万套商品房,总合约仅为24,300套,创历史新低。

    2018年,当新的家庭网络创下历史新低时,2018年,占有一半房地产市场的有限竞争房屋的供应更难以掩盖。

    数据显示,目前共有21,251套限制性住房项目进入市场,但仅有4,186套在线签约,在线签约比例仅为19.7%。考虑到网络标志的滞后因素,竞赛室的实际销售限额不到40%,库存超过10,000套。

    中原地产首席分析师张大伟表示,对于竞争激烈的房间,开业时间可能会达到百分之三到四,如果卖得一半,那就已经很好了。

    限竞房的竞争

    目前的困境和堕落局面使得房地产之间的激烈竞争再次开始显现。

    “你想看看某个房地产的房子吗?大品牌,大社区和折扣都在附近。”在一个房地产销售办公室的门口,两名身穿休闲服装的男子低声跟顾客们推荐附近的其他顾客。项目。他们的行为通常被称为“拦截乘客”。此类行为往往会引发冲突,而房地产市场的正常年份通常不会发生。如今,不仅常见,而且一些房地产销售渠道人员公开将传单发放到竞争财产的前面,引发纠纷甚至纠纷。

    一家销售代理商表示,竞争是不可避免的,特别是在大型项目聚集的地区。开发商必须绞尽脑汁争夺市场上对房屋购买的稀缺需求,特别是随着有限竞争房屋的供应将继续融入市场。

    统计显示,截至目前,北京共有84个地块,85个项目,797万平方米。在今年出售的63个地块中,有40个仅限于竞争性地块,约占63.5%。据估计,在2019年的一年左右的时间里,北京进入市场的有限竞争住房用地将达到550万平方米左右,至少有5万套有限竞争力的住房上市将进入市场。井喷的供应量和收缩量将导致整体商品房库存大幅增加。当较低住房市场的商品房库存已达到近7万套时,它在过去三年创下了历史新高。

    在这种情况下,价格战很难避免。据有关机构统计,本期80%以上的有限竞争性住房项目有不同的价格优惠。一些房地产推出“特价房”甚至单价低于政府限价几千元,总价格下降了几十万元。

    一些项目改变了过去推广上市的营销策略,并首先推出了优质住房,这是今天首先说的。一位销售人员告诉北京商报,有限竞争室的价格限制有限。良好上市以保持价格上涨的空间不再可用,营销策略将不可避免地相应调整。相邻的竞争项目将做出相应的响应:在第一阶段开启和关闭率低于50%的情况下,立即抓住第二阶段住房,使用更好的住房圈粉客户,并回应对手。

    供应结构的错位

    中粮土地北京公司营销管理中心副总经理沉晓晓表示,2016年前经历多年监管的一线营销人员有一套自己的经验和方法,可以创造出高质量的房屋。和高地价。因为有限的竞争空间很便宜,所以每个人都认为一切都很清楚。然而,整个房地产市场的逻辑已经改变。原始销售人员可能无法使用电源,甚至项目在定位开始时也可能存在缺陷。公司必须尽快调整交易思路。

    一位房地产市场观察人士告诉“北京商报”,目前房地产市场的同质化已成为正常状态。根据“7090”政策,90平方米的房地产市场集中供应到饱和状态,这些项目的产品类型相似,缺乏差异化创新。买家看到并选择,偏好和犹豫不决。

    更为关键的是,目前90平方米的家庭供应形势和目前房地产市场的主流需求构成了供需不匹配。事实上,从目前的交易角度来看,在有限的竞争房项目中,120多平方米的大型产品几乎没有价格优惠,而且转换率远高于90以下的房屋。平方米。原因是大型项目符合当前改善购房者的需求,而改善房屋通常是改变房屋的客户,其财务能力得到保障。

    相反,相应的90平方米的公寓并没有那么好运。从二手房市场的表现也可以看出这一点。

    在2018年11月在北京销售的11,000套二手房中,100平方米以下的房屋数量占74.7%,60平方米以下的交易数量最多,为3,806套,表明大部分房屋购买是首次购房者。目前,新房市场的项目价格高达5万元,首期房屋首付也约为200万元。在当前货币政策仍然紧张且难以利用杠杆的情况下,所需的预算非常有限。因此,不难理解有限竞争室面临需求改善的需要和无法负担的需求。

    张大伟分析说,预计未来1 - 2年左右将是北京开发商营销方面最困难的时刻。虽然北京的房地产市场政策目前已出现小幅调整的迹象,但只要住房和贷款确认+非标准标准不动,那么市场肯定不会触底反弹。

    另一名观察员指出,现在是管理层展示甚至调整有限竞争住房政策供应结构的时候了。事实上,北京已经有一些地区的土地拍卖没有占地面积限制。然而,“7090”政策可能需要进一步放开,或住房贷款杠杆应适当增加购房者的购房能力,从而改变目前的市场供需错位。

    对于开发商来说,除了需要仔细获取有限的住宅地块之外,现在是时候在投资,融资,定位,设计,建设和营销等一系列行动中打破传统观念。现在是重塑现有规划和设计的时候了。

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